Коммунальная квартира – объект жилой недвижимости, где в качестве основных нанимателей\собственников выступают две или более семьи, члены которых не состоят в прямом родстве между собой. На практике, комната в коммуналке практически идентична статусу комнаты в общежитии . После принятия законодательного акта в 2007 году, которым была разрешена приватизации жилплощади в общежитиях, их правовые статусы уровнялись.
Собственность в коммунальных квартирах – общедолевая . При этом собственники каждой из комнат делят неделимые места общего пользования, согласно принципу пропорциональности. Это значит, чем больше площадь комнаты, которой владеет человек, тем большее количество квадратных метров мест общего пользования ему принадлежат.
Операции с недвижимостью в коммуналках, кроме сделок купли\продажи, не отличаются от идентичных с обычными квартирами или домами. Комнату можно завещать, составить дарственную на общих основаниях. Но продажа комнаты в коммунальной квартире – юридически более сложная процедура и требует соблюдения определенных норм и правил.
Особенности купли-продажи части в коммуналке :
- Комната обязана быть .
- Необходимость учитывать первостепенное право совладельцев коммуналки купить комнату.
- Важность соблюдения процедуры извещения остальных собственников о продаже.
В остальном, требования к комнате не отличаются от таковых со сделками с квартирами или домами: отсутствие долгов, обременений, залога, невыписанных и несовершеннолетних граждан.
Уведомление о продаже
Сделку по купле-продаже комнаты в коммуналке невозможно провести быстро из-за необходимости соблюсти процедуру извещения остальных владельцев .
Жилищный кодекс диктует условие, что совладельцы коммуналки имеют преимущественное право на ее приобретение во время продажи или отчуждения одной из комнат. На практике это может привести к дополнительным трудностям.
Первое, что необходимо – направить уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в письменном виде, где указать:
- Анкетные данные соседей – Ф.И.О.
- Условия сделки.
- Преимущественное право соседей.
- Календарную дату составления данного извещения.
- Стоимость, варианты оплаты.
Порядок продажи комнаты
Необходимые документы
Необходимые документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:
- Подтверждающие право собственности на жилплощадь документы.
- Техническая документация (кадастровый план, экспликация объекта).
- Домовая книга.
- Подтверждающие отсутствия долговой нагрузки перед бюджетом по налогу об имуществе физ лиц.
- Подтверждающие семейное положение документы, при необходимости доверенность от супругов.
- Справка, предоставленная органами опеки – если среди жильцов есть несовершеннолетние дети.
- Отказ от преимущественного приобретения жильцами (при наличии).
- Квитанции об уплате обязательных сборов при продаже недвижимого имущества.
- Удостоверения личности – паспорта или их заменяющие документы.
Договор купли-продажи может быть использован стандартный. Посмотреть и скачать можно здесь: . При необходимости используется еще и предварительный договор - специально разработанный для такой сделки.
Пример по продаже комнаты в коммуналке
Приведем пример реальной ситуации по продаже части в двухкомнатной коммуналке в 2017 году :
В продаваемой комнате зарегистрированы двое проживающих граждан, состоящих в браке, во второй – одинокая женщина пенсионер, владеющая своей площадью на основе договора социального найма, но решившая начать . В то же время супруг решают продать свою жиллощадь.
В данной ситуации извещение отправляется в уполномоченный жилищный орган, после чего начинается процедура поиска клиентов и последующей продажи. Преимущественного права у соседки нет до того момента, как комната не будет приватизирована.
В таком случае, собираются все необходимые документы, и получается согласие от супруги, которое заверяется нотариально. Из доступных способов по поиску клиентов было выбрано обращение в агентство недвижимости. После того, как клиент был найден и соблюдены все условия, собрана документация и согласованы условия сделки и оставалось только подписать договор купли-продажи и внести данные в Росреестр, оказалось, что соседка пенсионерка успела приватизировать квартиру и получила соответствующие документы.
Несмотря на то, что по состоянию на начало продажи комнаты, вторая из них была в госсобственности и предоставлена на , законодательство диктует необходимость уведомления всех собственников. То есть, нужно повторить процедуру уведомления теперь уже собственницы жилья – соседки пенсионерки. Из-за этого сделка откладывается еще на месяц.
Заключение
- Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире требует внимательного подхода и определенной юридической грамотности.
- Сделка осуществляется только после уведомления всех соседей, с указанием всей информации по сделке.
- Соседи имеют исключительное право на приобретение продаваемой комнаты.
- Если несколько соседей изъявили желание о покупке – можно выбрать лучшее и более выгодное предложение.
- Продать комнату стороннему лицу можно, только если никто из остальных собственников коммуналки не изъявил желание ее купить.
- Сделка должна сопровождаться нотариальным оформлением.
- При обращении одного из соседей в суд по признанию сделки о продаже стороннему лицу юридически ничтожной, суд начнет рассматривать иск только после внесение соседом полной суммы стоимости сделки.
Наиболее популярный вопрос и ответ на него по продаже комнаты в коммунальной квартире
Вопрос : Соседка по коммуналке планирует продать свою часть и уведомляет меня как собственника другой комнаты об преимущественном праве на приобретение, но выставляет завышенную стоимость , по сравнению со среднерыночной ценой. Как поступить в таком случае?
Ответ : В таком случае необходимо письменно уведомить соседку, о невозможности покупки за столь высокую сумму. Можно предложить провести независимую оценку и выкупить комнату на основании экспертной оценки.
В случае отказа и перепродажи жилплощади постороннему лицу по стоимости, ниже указанной в уведомлении (информацию можно получить в Росреестре), следует , который признает, что сделка была проведена незаконно и было нарушено право на преимущественную покупку.
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов.
Договор
купли-продажи комнаты в квартире
Года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем «Продавец» , и _______________________________________________________________, ____________ года рождения, место рождения: ________________, гражданство: Российское, пол _____________, паспорт ______________________ года, код подразделения ___________, адрес регистрации и места жительства: _________________, именуемый далее «Покупатель », с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец передал в собственность (ПРОДАЛ), а Покупатель принял в собственность (КУПИЛ), принадлежащую Продавцу на праве собственности комнату №___________, общей площадью _______________ (___________) кв. метров в ______комнатной квартире , общей площадью без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас __________________ кв. метров, в том числе жилой площадью _____________________ кв.м., площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас составила _________________ кв.метра. Квартира расположена на ______________ этаже ________________этажного кирпичного/панельного дома по адресу: г. Москва, ул. ___________, дом ________, корпус ________ квартира _________, комната №____________. При подписании настоящего договора Продавец передал в собственность, а Покупатель принял в собственность комнату и право собственности на долю в местах общего пользования указанного жилого дома.
2. Право собственности на комнату принадлежит Продавцу на основании: Договора купли-продажи от __________года. Право собственности зарегистрировано и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ___________ года.
3. В комнате на регистрационном учете состоят: _____________.
4. Вышеуказанная комната оценивается и продается Продавцом Покупателю за ___________ (____________________) рублей. Цена комнаты является окончательной и изменению не подлежит. Настоящим Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец принял денежные средства в размере стоимости комнаты в полном объеме при подписании настоящего договора. Продавец не имеет к Покупателю ни каких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты.
5. Покупатель приобретает указанную комнату в исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию. Претензий к качеству комнаты на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имеется.
6. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять комплект правоустанавливающих документов на комнату и документов о техническом состоянии комнаты, и комнату по Акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего Договора. Продавец и Покупатель обязуются подписать Акт приема-передачи при подписании настоящего Договора.
7. Риск случайной гибели или случайного повреждения комнаты переходит на Покупателя с момента подписания Акта приема-передачи.
8. По заявлению Продавца на момент совершения настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована) не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, задолженности по коммунальным платежам, в том числе задолженностей по оплате электроэнергии не имеется. Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений. 1
9. Право собственности Покупателя на комнату подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) с момента государственной регистрации права собственности.
10. Продавец и Покупатель обязуются обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней со дня подписания Акта приема-передачи комнаты. Расходы по государственной регистрации права собственности несет Покупатель.
11. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность комнаты.
12. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего Договора.
13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один – Продавцу, один – Покупателю, один – для регистрирующего органа.
ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец
- Адрес регистрации: ________________________________________________
- Почтовый адрес: __________________________________________________
- Телефон/факс: _____________________________________
- Паспорт серия, номер: _______________________________
- Кем выдан: _______________________________________________________
- Когда выдан: ______________________________________________________
Покупатель
- Адрес регистрации: _________________________________________________
- Почтовый адрес: ___________________________________________________
- Телефон/факс: ____________________________________
- Паспорт серия, номер: ______________________________
- Кем выдан: ________________________________________________________
- Когда выдан: _______________________________________________________
- Подпись: ______________________________
(наименование муниципального образования)
(число, месяц, год прописью)
Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и
гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр. (указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: одну комнату N 2 в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной на (указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ___________ область, город (поселок, деревня) _____________________, улица _____________, дом _____, квартира N _____.
2. Указанная комната имеет общеполезную площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилую площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и расположена в двухкомнатной квартире общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе площадь комнаты N 1 - (указать площадь цифрами и прописью) кв. м. Вместе с комнатой N 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).
(Технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ. Если комната не имеет общей полезной площади, например нет встроенных шкафов, а имеет только жилую, то общая полезная площадь не указывается.)
3. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры принадлежит Продавцу по праву собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1999 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия ___________ N _________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на комнату: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!)
4. Инвентаризационная оценка указанной комнаты N 2 составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб., что подтверждается справкой N _____, выданной (указать число, месяц, год) БТИ (указать наименование муниципального образования).
(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)
5. Указанная комната и доля в праве на общее имущество квартиры продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
6. Собственник жилого помещения - комнаты N 2 не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
7. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, в полном объеме.
(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя - принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.)
8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты N 2 сторонами составляется передаточный акт.
10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.
11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли - продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Вариант А (если в комнате никто не проживает).
Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.
Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).
В указанной комнате сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).
Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).
В указанной комнате зарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.
14. До подписания настоящего договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет (указать, кто именно несет расходы по государственной регистрации - Продавец или Покупатель).
18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец ___________________ Покупатель __________________
Предварительный договор купли-продажи комнаты
в коммунальной квартире
город_______ «___» ________________20___г.
Мы, гражданин РФ __________________________________________________________________________________________________года рождения, место рождения______________________________________________________________________
Паспорт ___________________________, от_______________________________выдан_____________________________________________
именуемы(ая,) в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,
и гражданин РФ ___________________________________________________________________________________
Года рождения
место рождения___________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу:____________________________________________________________________________,
паспорт: серия ____________, №_____________, выдан «______________г.
именуемый(ая) в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны,
вместе именуемые СТОРОНЫ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПРОДАВЕЦ обязуется продать, а ПОКУПАТЕЛЬ купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, комнату в коммунальной квартире, площадью ______ кв.м,расположенную по адресу: ___________________________________________________________________________________
Кадастровый номер:_____________________________________________________________________________
1.2. Стоимость комнаты составляет ____________________________________________________________________________рублей.
1.3. Комната принадлежит ПРОДАВЦУ
на основании _________________________________________________________________________, что
подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права за №_____, от _______г.
1.4. Цена квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. ПРОДАВЕЦ принимает на себя следующие обязательства:
2.1.1. Подготовить и предоставить ПОКУПАТЕЛЮ для изучения, в срок до ____________________ 20__ года документы, необходимые для заключения основного Договора купли-продажи:
1. Кадастровый паспорт.
2. Выписку из ЕГРПоб отсутствии ареста и обременения на комнату.
3. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии и поквартирную карточку.
4. Справку об оплате коммунальных платежей.
5. Реквизиты своего банковского счета.
6. Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира покупалась в браке.
2.1.2. Не совершать действий, ведущих к изменению правового положения объекта недвижимости, его технических характеристик.
2.1.3. Осуществить передачу объекта недвижимости Покупателю ___________________________________________________________________________________
2.1.4. Не размонтировать санитарно-технические и электро-технические приборы, не производить других изменений объекта, поддерживать его в состоянии, соответствующем моменту осмотра
2.1.5 Уведомить всех других собственников комнат в вышеуказанной коммунальной квартире о продаже своей комнаты третьему лицу с указанием условий сделкине позднее 3-х дней с момента подписания настоящего договора. Информировать Покупателя о их намерениях на покупку.
2.2. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:
2.2.1. Оплатить ПРОДАВЦУ сумму _______________(________________________________________________________________) рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора.
2.2.2.Оплатить сумму _________________(_____________________________________________________________) рублейза счет собственных средств в день подписания Договора купли-продажи любым законным способом
2.2.3. СТОРОНЫ договорились заключить Договор купли-продажи квартиры в срок до_________________________
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. Срок, указанный в п.2.2.3, может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ и действуетдо исполнения.
5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Все возникающие споры и разногласия Стороны обязуются урегулировать путем переговоров, а, в случае не достижения соглашения, в порядке, предусмотренном действующим Законодательством РФ.
5.3.В сумму сделки включено следующее имущество: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
5.4. Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и хранится по одному экземпляру у каждой стороны.
5.5.В случае, если другие собственники комнат в коммунальной квартире воспользуютсяпервоочередным правом покупки,то переданный Покупателем задаток считается авансом и подлежит возврату в полном объеме с срок до________________________________________
6. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец__________________________________________________________________________
Покупатель_______________________________________________________________________
Продажа комнаты в коммунальной квартире до сих пор остается актуальным вопросом в сфере сделок с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи территории включает ряд особенностей, рассматриваемых в статье. Придется столкнуться с различными трудностями, в том числе со сложностью разделения и оформления необходимого пакета документов.
Главное — соблюдать преимущественное право на покупку жилья в коммунальной квартире, которое устанавливается законодательством Российской Федерации.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Если рассматривать коммунальную квартиру как объект недвижимости, то она отличается следующим:
- В ней проживают несколько семей, которые ежемесячно вносят оплату по коммунальным платежам;
- Жильцу или семье принадлежит одна комната в коммунальной квартире, то дополнительно разрешается использовать кухню, ванную, туалет, коридор и прихожую;
- Каждый жилец или семья приобретают жилье в коммунальной квартире на основаниях, которые не зависят от остальных людей, проживающих в квартире:
- договор купли-продажи;
- аренды;
- мены и другие.
- Продажа комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи требует достаточных знаний действующего законодательства.
Многие задаются вопросом, нужно ли согласие соседей на реализацию комнаты?
Согласие соседей на продажу территории по договору купли-продажи, если она находится в личной собственности, не требуется. В их обязанности входит лишь оформление отказа от приобретаемого помещения или предоставление ответа на протяжении 30 календарных дней.
Стоит отметить , что преимущественным правом обладают лишь те соседи, которые имеют в собственности и другие помещения. Документ не предоставляется тем, кто снимает квартиру на основе ипотеки или аренды.
Чтобы продать комнату, нужно составить уведомление. Оно пишется от лица продавца. В ней указывается следующая информация:
- Фамилия, имя и отчество соседей, которые проживают на жилой площади;
- Условия сделки, которые содержат преимущественное право;
- Цена комнаты;
- Дата составления документа (уведомления);
- Подпись продавца.
Кто обладает преимущественным правом покупки?
Продать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу не так просто. Ведь, первыми на очередь становятся соседи по квартире. Они могут либо подтвердить принятие решения о приобретении, написать отказ или в течение 30 календарных дней ничего не отвечать. Если они напишут отказ или не ответят на уведомление в течение одного месяца, то сделку в дальнейшем можно будет совершить с третьим лицом.
Это значит, что прежде чем продать собственное жилье стороннему покупателю, необходимо предложить соседям долю по той же стоимости на аналогичных условиях. Предлагать следует исключительно в письменном виде. Как правило, наиболее оптимальные средства связи: по почте, отправив самостоятельно письме о вручении и уведомлении.
Существуют ситуации, когда соседи умышленно затягивают продажу комнаты по договору купли-продажи, сбивая ее стоимость или оставляя ее пустующей на неопределенный период.
Разберитесь, кто из ваших соседей обладает преимущественным правом на приобретение жилой недвижимости. За подобной информацией обратитесь в Росреестр. Вам потребуется выписка на жилое помещение и всех имеющих правообладателей. Уведомление, как правило, оформляется лишь собственникам комнат в коммунальной квартире. Если вы обнаружите, что в квартире есть комнаты, не прошедшие процедуру приватизации, то уведомите об этом орган управления муниципальным имуществом.
Случаются и ситуации, когда собственником одной из комнат считается несовершеннолетний. Законодательство РФ разделяет таких граждан на две группы:
- Дети младше 14 лет. Не обладают гражданской правоспособностью, поэтому подписать отказ от комнаты имеют право лишь опекуны;
- Дети 14-18 лет обладают частью прав. Им дозволено самостоятельно высказывать свою точку зрения, но только с согласия родителей.
Составление договора купли-продажи
Как правило, в случае продажи комнаты используется предварительный договор. Это актуальный документ для подобного вида сделки. Чтобы уведомить соседей о продаже комнаты потребуется время. Собственники соседних комнат имеют право покупки, на тех же условиях, что и с третьими лицами. Предварительный договор купли-продажи комнаты необходим:
- Закон обязывает оформлять договоренность между продавцом и покупателем в письменном виде и в обязательном порядке.
- Требуется подготовить необходимые документы для предоставления их в Росреестр. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на комнату от продавца к покупателю, необходимо сотрудникам Росреестра предоставить соответствующие документы. К этому относится и уведомление должным образом соседей, которые имеют первоочередное право на приобретение комнаты.
- Если одна комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким продавцам, то основной договор нужно заверить у нотариуса, а в предварительном написать, кто будет оплачивать его услуги.
Необходимо ли заверить сделку у нотариуса?
В 2016 году положения законодательства Российской Федерации относительно составления договора купли-продажи комнаты в жилой недвижимости были изменены. Так Правительство планирует, что благодаря принятому закону факт мошенничества в таких сделках практически исключается. То есть теперь все подобные сделки проходят через услуги нотариуса.
Уведомление иных собственников о продаже квартиры также можно отправить через нотариуса. Если в течение определенного времени нотариусу не поступает ответ от остальных собственников, комната может быть продана третьему лицу. После подачи необходимых бумаг, документ о праве собственности оформляется в течение 3-4 дней. В столице России стоимость услуг нотариуса (включая государственную пошлину) составляют 25 тысяч рублей.
Заверение документов у нотариуса требуется в обязательном порядке.
Можно ли самим обратиться в Многофункциональный центр? Документ должен быть заверен у нотариуса. А затем зарегистрировать право на третье лицо можно самостоятельно.
Если регистрировать договор купли-продажи через нотариуса, то дополнительно гражданин оплачивает 5 000 рублей, не считая государственной пошлины.
Загрузка...